El mercado de la vivienda madrid

EL MERCADO DE LA VIVIENDA:

El mercado de la vivienda

Es conveniente entender las peculiaridades del mercado de la vivienda que pueden explicar los problemas principales que aparecen y los motivos de la intervención pública.

En principio, la decisión sobre compra o alquiler de la vivienda sería equi­valente. Un individuo puede optar por comprar la vivienda desembolsando un precio Vt, donde el subíndice t se refiere al momento de tiempo de la adquisi­ción, o pagar un alquiler At. Asumiendo mercados perfectos de capitales, la tasa de rentabilidad (r) de cualquier inversión debe igualarse por lo que el alquiler se determinará como:

At=r*Vt

Si el precio de todos los activos en los que podemos invertir creciera en la misma proporción, seríamos indiferentes entre comprar una vivienda o alqui­larla. Un individuo sería indiferente entre comprar la vivienda, pagando VT o invertir la cantidad VT en otros activos y con su rendimiento pagar el alquiler. Pero si el precio de la vivienda experimenta revalorizaciones superiores a las de los otros activos será más rentable la compra que el alquiler, o dicho de otro modo, la compra nos protege respecto a la subida de los alquileres como con­secuencia de la «valorización de las viviendas. La compra de vivienda puede tener otras ventajas respecto al alquiler, fundamentalmente el mayor poder de decisión sobre el mantenimiento y rehabilitación de la vivienda y la participa­ción en las decisiones de la comunidad de propietarios además de la seguridad en cuanto a la tenencia de la vivienda.

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En España, la propiedad de la vivienda está más extendida respecto a lo que ocurre en otros países europeos de lo que podemos concluir que esas ventajas diferenciales propiedad/alquiler (o su percepción por los ciudadanos) son mayores en España.

En la evolución del precio de la vivienda hay que considerar que la ampliación de la oferta de viviendas no es instantánea sino que requiere un plazo de construcción (y en su caso de planeamiento y plazos administrativos).

Por ello la adecuación al cambio en la demanda de viviendas se hará vía encareci­do de los precios en el corto plazo. Otro factor importante que incidan el precio de te viviendas es la expectativa sobre su evolución futura. Con expectati­vas alcistas la oferta de venta se retraerá y la demanda aumentará con lo que los precios adelantaran hoy los incrementos de precios esperados

Un elemento importante que incide sobre el precio de la vivienda es su ubi­cación espacial. La centralidad y la estratificación económico-social influyen sobre el precio de la vivienda. Si estas características no son ampliables, su pre­cio crecerá ilimitadamente impulsado por una demanda creciente sobre una oferta rígida. Si son ampliables, por ejemplo la centralidad, el incremento de precio, afectara a te viviendas antiguas que irán siendo paulatinamente incluí- das en la zona central y no a las viviendas nuevas.

Un aspecto crucial a considerar es que el mercado de la vivienda es un mer­cado intervenido como consecuencia, principalmente, de la regulación del suelo. Este es un debate candente en España donde el precio de la vivienda se ha multiplicado por 7 en el periodo 1981-2003, donde el precio del m2 de vivienda viene creciendo a tasas del 15% desde el año 2000 y el ratio precio medio de la vivienda/ renta anual por persona se ha multiplicado por 3.

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POLÍTICAS DE VIVIENDA EN ESPAÑA:

Ayudas a la adquisición de vivienda

En primer lugar hay que considerar los incentivos fiscales. En el IRPF se establece una deducción en la cuota por adquisición o rehabilitación de vivien­da, de forma general, del 15% sobre las cantidades anuales destinadas a la com­pra de vivienda con un límite de gastos con derecho a deducción de 9015,18 euros. Si la vivienda se adquiere con financiación ajena este porcentaje se incre­menta, durante los dos años siguientes a la adquisición de la vivienda: el 25% sobre las cantidades pagadas hasta 4507,59 euros y el 20% sobre otros 4507,59 euros, manteniéndose por tanto el límite de cantidades pagan derecho a deduc­ción de 9015,18 euros. En los años siguientes el porcentaje de deducción es del 20% (sobre 4507,59 euros) y 15% (sobre 4507,59 euros). Por otra parte, el valor de la vivienda es gravada por todos los ayuntamientos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles que se considera un gasto deducible en los rendimientos inmobiliarios (alquileres) del IRPF y existen otros dos impuestos voluntarios de las Corporaciones Locales que gravan el precio de la vivienda: el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras. A ello habría que sumar las contribuciones especiales que gravan a los propietarios de viviendas, las licencias de obra y la cesión obligatoria de suelo.

Tras la última reforma del IRPF (Ley 46/2002 de 18 de diciembre) se intro­ducen también incentivos fiscales al alquiler de viviendas, corrigiendo la perdida

de eficiencia generada como consecuencia de la distorsión fiscal en la elección entre las alternativas de adquisición o alquiler. Así, el 50% de los rendimientos netos derivados del alquiler de viviendas quedan exentos de tributar en el IRPF.

A considerar especialmente es a quien benefician los incentivos fiscales a la vivienda. Si la oferta de viviendas es rígida, los incentivos fiscales se trasladan a los vendedores de vivienda, en forma de mayores precios de venta o alquiler. El análisis de este problema requiere el estudio del tema 11 sobre incidencia impo­sitiva.

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Ayudas a viviendas de protección pública

El Sector Público subvenciona el tipo de interés de los préstamos hipoteca­rios o entrega subvenciones directas para la compra de viviendas de protección pública (viviendas con límite de coste y superficie) destinadas a familias con ingresos reducidos. Puede financiarse tanto al promotor como al adquirente, y también la construcción de viviendas destinadas al arrendamiento a familias de ingresos reducidos, la rehabilitación de viviendas y la urbanización de suelo destinado prioritariamente a viviendas de protección pública.

Regulación de los alquileres

Para evitar la incertidumbre sobre la extinción del alquiler y sobre su pre­cio, el Sector Público puede regular los alquileres tanto en cuanto a las condiciones de su extinción y a la revisión del alquiler. En España existen tres regu­laciones de los alquileres. Hasta 1985 la situación era de fuerte protección al inquilino que tenía asegurada la permanencia en la vivienda, él y las dos gene­raciones siguientes, excepto en el caso de necesidad justificada de uso por parte del propietario o de algún hijo y un incremento mínimo anual del alquiler. En 1985 el Decreto Boyer liberalizó los alquileres concediendo libertad absoluta al propietario para fijar la duración y el precio del alquiler. Finalmente, la refor­ma de la Ley de Arrendamientos Urbanos amplió a cuatro años la vigencia de los contratos de alquiler, limitando su revisión en ese plazo al IPC. Para los contratos anteriores a 1985 se estableció un régimen de actualización de los alquileres en función de la renta de los inquilinos con el objetivo de igualar finalmente su precio al de mercado.

El problema del control de alquileres es que desincentiva la ampliación de la oferta de viviendas en alquiler pudiendo generar el efecto contrario al buscado de reducción del coste del arrendamiento. Para las viviendas ya arrendadas la congelación de su renta llevará al propietario a descuidar el gasto de manteni­miento y rehabilitación con lo que la imposibilidad de actualizar las rentas con­ducirá a la reducción de la calidad de los servicios de vivienda suministrados

Regulación del suelo

La vigente Ley del Suelo (ley 6/1998 de 13 de Abril) sustituye a la Ley 8/1990 de 25 de Julio, declarada inconstitucional en una buena parte de sus disposiciones. La Ley establece una distinción entre el suelo urbano que dispone e in reestructuras y condiciones suficientes para su utilización inmediata, encontrándose en un área urbana consolidada, el suelo no urbanizable, así declarado por el planeamiento por sus especial protección debido a valores pai­sajísticos, ambientales, históricos o agrícolas y el suelo urbanizable: aquel que no es suelo urbano o no urbanizable que puede transformarse en suelo urbano una vez que exista el planeamiento correspondiente. La distinción entre suelo urbanizable programado y no programado ha sido eliminada, suprimiendo unos de los trámites a realizar en el proceso que conduce hacia la efectiva ofer­ta de suelo para la edificación. También se faculta a los propietarios de suelo urbanizable a instar a la Administración a la aprobación del planeamiento de desarrollo. De acuerdo con el reparto constitucional de competencias en mate­ria urbanística (Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de Marzo de 1997) al Estado sólo le corresponde “regular las condiciones básicas que garanticen la igualdad en el ejercicio del derecho de propiedad del suelo”, por lo que el grado de intervención regulatoria sobre la oferta de suelo depende de Comunidades Autónomas y Ayuntamientos.

La justificación de la regulación del suelo ha de buscarse en la necesidad de planeamiento en el crecimiento de las ciudades y en asegurar las infraestructuras necesarias a bajo coste. Sin embargo, se argumenta que la regulación del suelo lo encarece por cuanto limita la oferta de suelo, lo somete a plazos y trámites admi­nistrativos, condiciona las posibilidades de edificación y establece la cesión del 10% del suelo a los Ayuntamientos. Para muchos expertos, la regulación del suelo genera su racionamiento y su encarecimiento lo que explicaría que el suelo represente hoy el 45% del precio de venta de una vivienda, con un crecimiento del precio del suelo de 2,5 veces entre 1990 y 1999, contribuyendo de forma muy importante al encarecimiento de los precios de venta de las viviendas. Naturalmente que existen otros factores explicativos del crecimiento del precio de las viviendas, desde la mejora de la situación económica, el encarecimiento de los costes de construcción, la disminución de los tipos de interés que abarata la compra a crédito o la formación de una burbuja especulativa en el merado de vivienda, donde la expectativa de alzas del precio incrementa la demanda hoy lo que lleva a incrementos de precios, confirmando las expectativas de crecimien­tos futuros y la conveniencia de la demanda actual de compra.

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